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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 06:56:07  浏览:9014   来源:法律资料网
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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


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朔州市人民政府关于印发《朔州市行政复议联办制度》的通知

山西省朔州市人民政府


朔州市人民政府关于印发《朔州市行政复议联办制度》的通知

朔政发〔2009〕123号


各县区人民政府,市直各有关单位:
  现将《朔州市行政复议联办制度》印发给你们,请遵照执行。
  附件:《朔州市行政复议联办制度》
二○○九年十二月十八日  


朔州市行政复议联办制度



  第一条:为解决目前一些县区和一些机关行政复议机构不健全、行政复议人员缺乏和行政复议能力较差、行政复议之旅质量不够高等问题,根据《中华人民共和国行政复议法》及其《实施条例》和《山西省行政复议调解和解办法》的规定,特制定本制度。
  第二条:总的指导思想是落实科学发展观要求,整合有效行政复议资源,降低行政复议成本,提高行政复议效能,确保各级行政复议机关依法、高效、充分履行行政复议职能,促进社会和谐稳定。
  第三条:总的原则是以人为本,畅通行政复议渠道,积极受理和公开公正办理行政复议案件,杜绝行政复议工作中可能出现的各种违法行为,确保行政复议程序合法、审查正确,起到“定纷止争、案结事了”的作用。
  第四条:本制度全称为朔州市行政复议联合办案制度,简称为朔州市行政复议联办制度。所称联合办案,是指行政复议机关的行政复议机构之间联合审查所受理的行政复议案件并形成联合审查意见的过程。
  第五条:行政复议联合办案工作在市政府法制办公室监督指导下进行。
  第六条:有下列情形之一的,不得联合办案:
  (一)同属于法律规定的复议选择机关的行政复议机构;
  (二)行政复议机关的复议机构和作为被申请人的复议机关的复议机构;
  (三)行政复议机关的复议机构和应当回避的行政机关的复议机构;
  (四)不具备联合办案资格的其他情形。
  第七条:下列情形可以实行联合办案:
  (一)本级政府的行政复议机构和所属部门的行政复议机构;
  (二)上下级政府的行政复议机构;
  (三)行政复议机关没有明确的行政复议机构,或者行政复议人员不够2人的;
  (四)行政复议中需要回避,回避后行政复议人员不够2人的;
  (五)审查比较重大的或者牵涉部门较多,或者关系复杂的行政复议案件;
  (六)行政复议机关及其复议机构认为需要联合审查的案件;
  (七)本制度第六条以外的其他情形。
  第八条:联合办案人员必须具有省政府以上规定的行政复议资格。
  第九条:对于联合办案机构组成有异议的,由市政府法制办公室裁定。
  第十条:联合办案应组成联合办案组。联合办案组负责具体办理行政复议事项,依法履行下列职责:
  (一)审查行政复议申请书,受理行政复议申请;
  (二)向有关组织和人员调查取证,查阅文件和资料;
  (三)审查行政复议的具体行政行为是否合法适当,提出联合审查意见,拟订行政复议决定书;
  (四)对行政机关违反《行政复议法》第十八条规定的行为依照规定权限和程序提出处理建议;
  (五)协助复议机关复议机构办理《行政复议法》第二十九条规定的行政赔偿等事项;
  (六)研究行政复议工作中发现的问题,及时协助复议机关复议机构向有关机关提出改进建议;
  (七)协助复议机关复议机构完成法律法规规定的其他职责。
  第十一条:联合办案组工作的启动程序:
  (一)由受理行政复议申请的行政复议机关的复议机构或者复议人员提出,并拟订联合办案组成人员名单,报市政府法制办公室备案后进入工作程序;
  (二)复议机构未提出联合办案组成人员名单的,由市政府法制办公室确定组成人员名单,并通知其进入工作程序;
  第十二条:为保证质量,联合办案组在办案中坚持以下原则:
  (一)以法律为依据,以事实为准绳,公开、公正审查案件;
  (二)实行集体办案制度,讨论问题时,人人平等,畅所欲言;
  (三)意见不一致时,按照先听取专家组意见后集体表决或者请示具有监督权的上级复议机构进行裁定的办法解决;
  (四)必须符合法定人数后方可开展工作。
  (五)联合办案组提出联合审查意见后,签名确认,交复议机构;并根据联合审查意见共同拟订行政复议决定书,交复议机构;由复议机构报复议机关批准,以复议机关名义作出行政复议决定。
  第十三条:联合办案组在审查行政复议案件中,按照法律法规规定的程序进行。
  第十四条:审查中发现需要依法调解、和解的行政复议案件,按照《行政复议法实施条例》和《山西省行政复议调解和解办法》有关规定进行。
  第十五条:为确保联合办案组高质量审查行政复议案件,由市政府法制办公室组建行政复议联合办案专家组,邀请学者、教授和具备资格的法律工作者组成,负责解决案件审查中的法律和专业问题。
  第十六条:为确保联合办案组依法公正审查行政复议案件,由市政府法制办公室组建行政复议联合办案监督组,邀请人大、政协、监察、新闻媒体等有关人员组成,对案件审查全过程实行适时监督,并将发现的违法违纪问题及时提出,责令纠正;拒不纠正者,提出书面监督意见,送市政府法制办公室和行政复议机关依法予以处理。联合办案组实行公开监督,确保行政复议工作的透明化、公开化。
  第十七条:本制度自二零一零年三月一日起实行。

秦皇岛市人民政府关于印发《秦皇岛市农村居民最低生活保障试行办法》的通知

河北省秦皇岛市人民政府


秦皇岛市人民政府关于印发《秦皇岛市农村居民最低生活保障试行办法》的通知

秦政 [2005] 142号


各县、区人民政府,开发区管委,市政府各部门:
《秦皇岛市农村居民最低生活保障试行办法》已经市政府第43次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真执行。


二○○五年九月六日



秦皇岛市农村居民最低生活保障试行办法

第一章 总 则
第一条 为进一步完善社会救助体系,保障我市农村居民的基本生活权益,加快我市全面建设小康社会步伐,根据河北省人民政府《关于建立和完善农村居民最低生活保障制度的通知》有关要求,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称农村居民最低生活保障,是指政府对家庭人均收入低于当地最低生活保障标准,并有农村常住户口的居民实施基本生活救助。
第三条 农村居民最低生活保障,应遵循保障居民基本生活,属地管理,公开、公平、公正,与经济社会发展水平相适应和动态管理原则。坚持国家保障与政策优惠、社会救助、劳动自救相结合的方针。
第四条 农村居民最低生活保障工作实行地方各级人民政府负责制,市、县(区)两级政府是农村居民最低生活保障的责任主体。
市民政局是本市农村居民最低生活保障工作的行政主管部门,县(区)民政部门负责本辖区内农村居民最低生活保障的具体管理工作;乡镇人民政府及辖有农业户口居民的街道办事处,负责农村居民最低生活保障的组织实施工作;村民委员会和社区配合管理审批机关做好农村居民最低生活保障对象的日常管理和服务工作。
各级财政部门负责最低生活保障资金的筹集、审核拨付和监督管理工作;劳动和社会保障、卫生、统计、审计等有关部门在各自职责范围内做好农村居民最低生活保障的有关工作。
第二章 保障对象的确定
第五条 凡我市行政区域内,持有本市农业户口,共同生活的家庭成员年人均纯收入低于户籍所在地农村居民最低生活保障标准的居民,均可申请享受农村居民最低生活保障待遇。无当地常驻户口的人员不享受当地农村低保待遇(不含已迁往学校的大中专在校学生)。
家庭成员是指具有法定赡养、扶养或抚养关系的人员,主要包括:祖父母(外祖父母)、父母(岳父母或公婆)、配偶、子女、孙子女(外孙子女)以及其他具有法定赡养、抚养或抚养义务关系的直系亲属。
第六条 在农村定居的农业户口与城镇户口混合家庭,符合条件的,可分别申请享受农村低保、城市低保待遇。
第七条 具有下列情况的家庭和人员,不享受农村低保待遇:
(一)属于农村五保对象的;
(二)有正常劳动能力、在法定劳动年龄内(男18周岁至60周岁,女18周岁至55周岁),无正当理由不参加劳动而造成家庭生活困难的;
(三)家庭成员拥有并使用手机、摩托车、空调等高档消费品的;
(四)有高值收藏或投资有价证券行为的;
(五)有高于当地农村低保月平均标准的馈赠、礼金支出的;
(六)有赌博、吸毒、嫖娼行为而造成家庭生活困难且尚未改正的、经常出入餐饮、娱乐场所消费的;
(七)申请人已在外地居住一年以上的(赴外地读书在校生除外);
(八)经县(区)人民政府认定的其他不能享受农村低保待遇的。
第八条 农村居民最低生活保障待遇分别按下列规定享受:
(一)无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶(抚)养人,或虽有法定赡养、扶(抚)养人,但其无赡养、扶(抚)养能力的,按当地农村低保标准全额享受;
(二)有一定收入的,按家庭人均纯收入与当地农村低保标准的差额享受;  
(三)保障对象中的优抚对象、重病残疾人、特困独生子女、80岁以上老人、正在接受教育的未成年人,在本人正常享受农村低保待遇基础上上浮20%的低保金。
第九条 农村低保标准,要根据当地维持农村居民基本生活所必需的衣、食、住费用,适当考虑用电、取暖、未成年人义务教育等所需费用确定。我市现阶段农村低保指导标准暂定为年人均800元,各县(区)人民政府根据实际制定本地保障标准。保障标准根据经济发展水平和物价波动等情况适时进行调整。
第三章 家庭收入的核实与计算
第十条 家庭成员的收入按上年纯收入计算。主要包括农林牧渔、建筑、运输、加工、服务业等经营收入;劳务收入;退休金、各种保险金、补偿金、受灾户领取的救济款(物);特许权使用收入、租赁收入、馈赠和继承收入;赡养费和扶(抚)养费等。
家庭成员年人均纯收入=家庭年纯收入总额/家庭所有成员数
第十一条 以下内容不计入家庭收入:
(一)优抚对象按照国家规定享受的抚恤金、优待金等;
(二)对国家、社会和人民做出特殊贡献,由政府给予的奖金及市级以上劳动模范享受的荣誉津贴;
(三)为解决在校学生就学困难,由政府和社会给予的补助金;
(四)因意外伤亡获得的护理费、丧葬费和一次性抚恤金等;
(五)独生子女费;
(六)参加新型农村合作医疗享受的医疗费;
(七)农村贫困家庭大病救助费;
(八)其他按规定不应计入的收入。
第十二条 家庭成员在法定劳动年龄内且有劳动能力(在校学生除外),在外务工,如不能出具相关的收入证明按上年度当地行业平均工资标准或上年度当地人均收入计算其收入。
第十三条 赡养费和扶(抚)养费的计算方法:
  (一)有协议、裁决或判决的,按照协议、裁决或判决的数额计算;
(二)无协议、裁决或判决的,赡养、扶(抚)养义务人家庭人均月收入低于当地农村居民最低生活保障标准的,视为无赡养、扶(抚)养能力;高于当地农村居民最低生活保障标准且未超出当地农村居民最低生活保障标准30%的,可以不计算赡养、扶(抚)养费;家庭人均月收入超出当地农村居民最低生活保障标准30%的,视为有赡养、扶(抚)养能力,并把受养人员计算为家庭人口,按照超出部分的总和除以家庭总人口数,计付赡养、扶(抚)养费;   
(三)实际支付赡养费、扶(抚)养费高于上述规定的,按实际给付额计算。
第十四条 因土地被征用而获得一次性补偿金的农村居民,补偿金在可分摊的月数内(可分摊的月数=补偿金额÷低保标准÷家庭人口数),原则上不能享受农村低保待遇,因不可抗力因素将领取的补偿金提前用完,生活确有困难的,可申请农村居民最低生活保障待遇。
第四章 保障待遇的申请和审批
第十五条 农村居民最低生活保障待遇按下列规定办理:
(一)申请:凡申请享受农村低保待遇的,应按照属地管理原则,以家庭为单位,由申请人向户籍所在地的村委会提出书面申请,并提供下列证明材料:
1.申请书。由申请人填写的《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》。
2.户籍证明。包括户主身份证及户口本的复印件。
3.收入证明。本办法第十条有关收入。
4.与审批事项有关的其他证明材料。
贫困户所在村的村民委员会每年向乡(镇)政府出具申请低保待遇贫困户的收入及其他证明。
(二)受理:村民委员会对申请人的家庭收入和实际情况进行调查、核实,提请村民代表会议评议,经评议符合低保条件的申请对象,在村务公开栏公示7日以上,符合条件的,在《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见,同时将所有相关证明材料报乡(镇)政府。不符合低保条件的,要在其《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见后备案,并将所有证明材料退还申请者本人,同时要做好解释工作。
(三)审核:乡(镇)农村低保评审小组要在10个工作日内完成申请人基本情况和相关证明的审核和报批工作,对符合条件的要在《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见,并填写《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请人员家庭情况调查表》,同时将相关证明材料报县(区)民政部门审批。经评审不符合低保条件的,要在其《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见,登记后将《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》及其所有证明材料退回村委会,做好解释和答复工作。
(四)审批:县(区)民政局要在10个工作日内完成对乡(镇)政府报批的农村低保对象材料的审核,符合低保条件的,核定其享受低保待遇标准,并委托村委会再次公示3日。经公示无异议的,填写《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇审批表》,发放《秦皇岛市农村居民最低生活保障金领取证》;不符合低保条件的,要在其《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》上签署意见,登记后将《秦皇岛市农村居民最低生活保障待遇申请书》及其所有证明材料退回乡(镇)政府。
第十六条 保障对象在执行同一农村低保标准的本县(区)行政区域内迁移的,由乡镇人民政府或街道办事处办理保障待遇迁移手续,不再履行申请审批手续;跨县区迁移的,持县区民政部门出具的证明,到迁入地重新履行申请手续,管理审批机关应简化审批程序。
第五章 保障资金的筹集、发放及监督管理
第十七条 农村居民最低生活保障所需资金由以下渠道解决:
(一)财政预算资金:由市、县(区)财政按5:5的比例承担(不含扩权县资金安排)。经济条件较好的县区,保障标准高于市政府制定的每人每年800元农村最低生活保障标准所需资金,由县区自行解决。
(二)农村低保资金财政专户所形成的利息收入;
(三)社会捐赠资金;
(四)按规定可用于农村低保的其他资金。
第十八条 农村低保资金必须纳入各级财政预算,实行专户管理,专款专用,单独核算,不得挤占和挪用。
第十九条 各级民政部门负责编制年度农村居民最低生活保障资金需求计划,经财政部门审核后纳入年度预算。
第二十条 各级民政部门和乡镇人民政府、街道办事处要强化农村低保工作,实行网络化管理。各级财政部门根据农村低保工作需求为同级民政部门安排农村低保工作经费,并纳入财政年度预算。
第二十一条 各级民政部门要公开农村低保政策、办事程序、保障对象和保障金发放情况,并设立举报箱和投诉电话,受理农村居民的举报、投诉,接受社会和群众监督。
第二十二条 农村低保补助金按季度实现社会化发放。对行动不便的低保对象,可由乡镇政府送达或委托邮局发放。
第二十三条 享受最低生活保障待遇的农村居民有下列之一的,由民政部门给予批评教育或警告,追回其冒领的保障金和终止享受低保待遇:
(一)采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取享受最低生活保障待遇的;
(二)享受最低生活保障待遇期间家庭收入情况发生变化或家庭人口减少,不按规定向管理机关履行告知义务,继续享受最低生活保障待遇的。
第二十四条 从事农村居民最低生活保障工作的人员,有下列行为之一的,由所在单位或相关部门给予批评或行政处分,构成犯罪的,依法移交司法机关处理:
(一)对符合享受农村居民最低生活保障待遇的对象,无正当理由拒不审批,或者无故拖延审批的;
(二)对不符合享受农村居民最低生活保障待遇的对象,擅自批准其享受最低生活保障待遇的;
(三)贪污、挪用、扣压最低生活保障金的;
(四)有其它玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第二十五条 对为申请享受农村居民最低生活保障待遇对象出具假证明的有关单位和人员,单位和上级主管部门要给予批评教育、纪律处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十六条 本办法由市民政局负责解释。
第二十七条 本办法自2006年1月1日起施行。