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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题/丁选旺

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 11:03:39  浏览:8568   来源:法律资料网
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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房,并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人,但房地产交易所(房产登记机关)不给办过理户手续,原因是房产证上是小张的名字,小张尚未成年,签字无效,其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询,说交易所不给办过户,只好为买卖双方拟一个协议,大致意思是,该商品房已卖给购房者,产权归购房者所有,等小张成年后,再办理产权过户手续,并为双方设立了违约条款,还提出将该协议进行公证,并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋,并以未成年子女名字办理房产权证,这样的情况越来越多,各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。”第10条规定: “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人,人人都享有民事权利能力,可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格,况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时,是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定,要求必须提供为了未成年人利益的证明材料,同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料,有的地方为了“慎重”起见,直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢?处理被监护人的财产的必备要件是什么?虽然是父母出资购买的,产权登记为未成年人的姓名,按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定,一旦产权证办在未成年人名下,该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权,实际上就是处理未成年人的财产,作为父母(监护人)是可以处理属于未成年子女的财产,但绝对无权随意处理,前提必须是为了未成年人的利益,否则,按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失”这一规定,擅自处分了未成年人的房产,那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式,《民法通则》第18条只粗略地规定了:“……除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”,我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释,但通常可以理解为:只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用,未成年人的房屋被列入拆迁范围,父母代签协议等。除上述情况之外,父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性,前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信,现实生活中确实存在这样一些现象,有许多父母在为子女购置房屋以后,在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益,如有的父母为了经营资本需要贷款,便动用未成年人的房屋进行抵押,有的父母因各种原因而负债累累需要偿债,有的父母因家境破落,为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢?公证书是其真实性最好的体现,证明是一种普遍的现象,《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”,证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等,但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力,其效力是法定的。因此,“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式,其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明,公证机构对该声明书进行公证;其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”,公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证,必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场,并提供夫妻、子女关系证明,产权证明,声明书或房屋买卖合同,为未成年人利益的相关证明材料,如病历,入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录,询问父母双方的意见,告知其权利和义务,如该未成年人已满10周岁,也应制作谈话笔录,就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人,如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由,并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议,并非不可以公证,但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料,且协议履行期限跨度较长,不确定因素较多,况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲,签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为,是否一概无效呢?对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚,即“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看,法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买,登记在子女名下的不动产,在父母做监护人的情况下,处分子女的财产,审查时可以从宽;对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产,审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况,应是公证员承办该类案件时审查的重点。

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建议刑法增设“性贿赂”罪

洪碧华


[摘要]性贿赂古已有之,危害性极大,其影响并不亚于财产贿赂,我国刑法应尽快增加此犯罪的规定,才能有效打击和遏制“性贿赂”行为。本文透过当今社会存在的官场腐败新景观——性贿赂现象,从性贿赂的现状和危害谈起。着重论述了增设“性贿赂”犯罪的必要性,以及如何通过立法惩治贿赂犯罪。

[关键词] 性贿赂; 犯罪; 刑法


  “性贿赂”是指请托人为了获取某种利益而不惜牺牲自身或他人的肉体进行性服务,从而达到使国家工作人员利用其职务上的便利与其进行不正当交易的目的。“性贿赂”包含“性受贿”和“性行贿”两个具体罪名。贿赂的本质是一种利益交换,包括权钱交易和权色交易。

一、我国“性贿赂”现状

  “性贿赂”尚未入罪,打击“性贿赂”缺乏明确的法律依据,现行刑法及七个修正案都没有规定“性贿赂”罪,但在司法实践中常常遇到。“每一个倒下的贪官后面都有一个女人”,镜头一:成克杰与其情妇李平共收受贿赂4000余万元,上演了一幕幕权钱交易的“二人转”。由李平出面与请托人联系请托事项并收取贿赂款,由成克杰利用职务便利为请托人在承包工程、解决资金、职务晋升等事项上谋取利益。镜头二:江苏省如东县“养鳗大王”顾成兵,4年内贷款达12亿元,一个鱼贩子靠着“金弹”和“肉弹”,居然百发百中,数十名干部被拉下水。镜头三,原深圳市罗湖公安分局女局长的安惠君常常利用职权接受男警员的性贿赂,出差总要带个帅哥同行,被称为是“性受贿第一案”。镜头四:湖南省建工集团总公司蒋艳萍,一个只有初中文化程度的女人,只用了短短13年,演出了一场又一场的“桃色丑闻”,用“肉弹”击倒的各级干部就达40多人,从仓库保管员升到副厅级干部,性贿赂不仅助她官场发迹,还帮她疯狂聚敛财产1000多万元。被称为是“性行贿第一案”。 
  权色交易愈演愈烈,呈蔓延之势,一些不法分子花钱雇佣“三陪女”,直接取媚个别贪官,要求或者迫使他为其谋取不正当利益。十个贪官九个色,被查处的腐败案件中绝大部分贪官都有情妇。过去金钱对人的诱惑力大是因为口袋没钱,而现在不算巨额的经济利益已经不能使贪官动心了,这时,“性贿赂”就显示其巨大威力,成了行贿犯罪的绝招,贪官的色情腐败已疯狂到了令人发指的程度。
  然而,我国刑法仅规定受贿、行贿和介绍贿赂三种形式,且将贿赂的内容限定为财物。对“性贿赂”的界定和惩治标准确属“真空地带”,法无明文不为罪,这就等于用10万贿赂换取权力者100万的“利润”可定其罪,用10个女人换取100万“利润”却可以不予处理。这是立法的漏洞。
  十年前,刑法学者金卫东就提出性贿赂属于贿赂犯罪的一种形式。赵平等全国人大代表联名提出增设“性贿赂罪”的议案。2002年,翁维权等36名全国人大代表联名提出同样议案,建议在《刑法》第八章“贪污贿赂罪”中增设“非财物贿赂罪”。原最高人民检察院副检察长赵登举在反腐败新闻发布会上指出:“性贿赂目前在行贿犯罪中已相当普遍”,“最近查办的几起部级干部受贿大案中,几乎都涉及到情妇。”

二、在刑法中增设“性贿赂”犯罪的必要性

  “性贿赂”行为的普遍性和社会危害性,决定了将这种行为犯罪化的必要性。
(一)增设“性贿赂”罪、可堵塞法律漏洞
  刑法第385条第一款对受贿罪的定义是“国家工作人员利用职务上的便利,索取他人财物的,或者非法收受他人财物,为他人谋取利益的,是受贿罪。”第389条第一款对行贿罪的规定是“为谋取不正当利益,给予国家工作人员以财物的,是行贿罪。”这两条都是针对财物贿赂犯罪做出的规定,但是贿赂的形式却远远不止财物一种,按照这两款规定,其他贿赂形式是不能按照贿赂犯罪来定罪量刑的。这就为那些利用美色进行贿赂犯罪的犯罪分子钻空子提供了可乘之机。因此,对“性贿赂”作出规定可以有效地堵上这一个法律漏洞。
(二)将权色交易定为“性贿赂”罪、符合立法本意

1.“性贿赂”与财物贿赂所侵犯的客体相同。贿赂犯罪的立法目的在于同以权谋私的腐败行为作斗争,以保护国家机关的正常活动,它侵犯的客体是职务行为的廉洁性。权色交易侵犯的客体同样是国家工作人员公务活动的廉洁性,权色交易行为同财物贿赂行为一样,都损害了社会公众对于公共权力的信赖感。性贿赂违背社会“公序良俗原则”,应该受到道德的谴责和法律的制裁。对于公职人员来讲,必须自觉遵守《国家公务员行为规范》和《职业道德规范》。

2.性贿赂具有犯罪的实质特征即严重的社会危害性。权色交易比权钱交易的危害更大,它策划于密室,行事于床笫,处心积虑,手段隐蔽,不留痕迹,作用持久,它滋生腐败,导致权力变质,使国有资产大量流失,其危害可见一斑。因此,“性贿赂”是法律调整的对象,如果仅靠道德来调整保护显然是不够的。

3.惩治“性贿赂”犯罪不违背刑法的谦抑性。刑法的谦抑性,是指立法者应当力求以最小的支出——少用甚至不用刑罚(而用其他刑罚替代措施),获取最大的社会效益,有效地预防和控制犯罪。面对某种危害社会的行为,国家只有在运用民事的、行政的法律手段和措施,仍不足以遏制时,才能运用刑法的方法,亦即通过刑事立法制止这种危害行为。因此刑法的谦抑性要求刑法机制的运作要同时具有严重的社会危害性和刑罚的不可避免性。“性贿赂”犯罪具有严重的社会危害性,道德的调整已不足以抑制其危害的发展,故必须用刑律来加以约束。

(三)增设“性贿赂”罪的立法依据

  根据2005年我国加入的《联合国反腐败公约》第15条的规定,凡是直接或间接给予公职人员不正当好处,以影响该公职人员作为或不作为的都规定为犯罪行为,而公职人员直接或间接索取或收受不正当好处的,以作为其执行或不执行公务的条件的,也被认为是犯罪。这其实已经把非物质利益纳入了贿赂犯罪的范围。作为一部全国人大常委会批准加入的国际公约,自然成为我国的法律渊源,对我国公民都具有约束力。
  《中国共产党纪律处分条例》为了打击色情腐败,禁止官员婚外情、婚外恋;公安部消防局为了加强廉政建设,发布 “四个严禁”,在行政规章中首次提到了性贿赂:“严禁在部队工程建设、物资采购和财物分配中收受贿赂,包括提供性服务等非物质性利益”。 2007年颁布的《公务员处分条例》第31条规定:吸食、注射毒品或者组织、支持、参与卖淫、嫖娼、色情淫乱活动的,给予撤职或者开除处分。“性贿赂”自然属于嫖娼、色情淫乱同类范畴,必须予以党纪政纪处分。
  我国古代唐律、元律和大清律已将性贿赂纳入法律调整范围。世界大多数国家和地区,包括德国、加拿大,我国的台湾、香港等均将“非财产性利益”作为贿赂犯罪的内容。也就是说,“性贿赂”在这些国家和地区是一种贿赂。台湾地区刑法规定贿赂是指财物,但构成受贿罪,除收受贿赂外,还包括收受“其他不正当利益”。日本刑法明确规定贿赂包括精神上的利益,如日本明治44年5月15日大审院判决承认“性交”是贿赂,奠定了性贿赂在司法实践中的运用。可见,把性服务拟定成贿赂犯罪的目的物,那么其作为贿赂犯罪的对象、形式,而以立法或司法解释的形式确立下来就成为了可能。
(四)“性贿赂”行为符合犯罪的构成要件
1、客体要件。侵犯的客体是复杂客体。包括国家机关、国有公司、企事业单位、人民团体的正常管理活动和公职人员职务行为的廉洁性。
2、客观方面。表现为行为人具有利用职务上的便利,向他人索要性服务,或者公然以要挟的方式强迫他人提供性服务,或者接受他人性服务并为他人谋取利益的行为。
3、“性贿赂”的主体是特殊主体,即国家工作人员(包括参照公务员管理的人员)。
4、主观方面。必须是由故意构成,只有行为人是出于故意所实施的受贿犯罪行为才构成受贿罪,过失行为不构成本罪。

三、加强立法,依法惩治“性贿赂”犯罪

1、在刑法中把“其他非物质利益”作为贿赂罪行为对象

  现行刑法侧重于受贿罪的经济性及可计量性。而我国香港、澳门和台湾地区和其他国家刑法中规定的贿赂行为对象是基于行为对公务的侵害程度来界定受贿罪的,具有广泛的代表性。由此而论,为了适应社会发展的实际需要,刑法关于贿赂罪的行为对象也应将贿赂行为对象规定为“财物和其他非物质性利益”,这也是符合本罪的立法旨意的。“其他非物质性利益”同样可以用作贿赂双方交易的内容,同样会危害公务行为的正当性、公正性和廉洁性。而从社会危害程度上看,用“其他非物质性利益”去交换比用财物去交换所造成的影响可能更广泛、危害更大。财产性利益和非财产性利益往往可以转化为金钱财物。如果对各种以“其他非物质性利益”为行为对象的贿赂犯罪不予刑事制裁,而仅作党纪、政纪处分,一方面不足以有效制止和预防该种贿赂犯罪的发生,另一方面也易导致放纵罪犯、纵容犯罪的不利后果。贿赂罪行为对象的客观变化发展,既给司法机关执法提出了挑战,也给立法机关提出了应从立法上扩展贿赂范围的迫切要求。
  这样规定之后可以看出,为“他人谋利益”之中的“利益”与索取、收受他人财物或其他非物质性利益中的“财物”、“其他非物质性利益”在外延上相吻合,更能体现法律的统一与连贯,以及法律体系的完整性。

南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法
广西壮族自治区人民政府令第11号



第一条 为加强房地产开发项目的管理,提高城市建设综合开发率,实现城市建设统一规划、合理布局、综合开发、配套建设,增加城市整体功能的目的,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在南宁市城市规划区国有土地范围内的房地产开发项目,均须进行房地产开发项目综合验收(以下简称开发项目综合验收)。
第三条 本办法所称的房地产开发项目(以下简称开发项目)系指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的项目。
第四条 南宁市建设局是开发项目综合验收工作的行政主管部门,负责组织、协调开发项目综合验收工作。
第五条 市建设局根据开发项目的规模及配套建设内容,组织有关部门进行开发项目综合验收。
第六条 开发项目综合验收应在开发项目竣工并经单项建筑工程施工质量验收合格后进行。
开发项目综合验收应当包括以下内容:
(一)开发项目的各项审批手续是否完备;
(二)是否按经批准的规划实施开发建设;
(三)配套建设的基础设施和公共服务设施是否按要求同步完成,符合交付使用的要求;
(四)单项工程质量验收手续是否完备;
(五)拆迁补偿安置方案是否落实;
(六)物业管理是否落实;
(七)其它。
第七条 开发项目综合验收应提供的材料:
(一)房地产开发企业的工商营业执照和房地产开发资质证书;
(二)《开发建设协议书》。
(三)开发项目立项和计划批文,固定资产投资许可证;
(四)《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及用地规划红线图;
(五)《国有土地使用权证》;
(六)《建设工程施工许可证》;
(七)经批准的开发项目规划总平面图、批准文件;
(八)经批准的拆迁安置补偿方案及其落实情况;
(九)物业管理办法及经批准的基础设施和公益设施产权界定方案;
(十)经批准的单项工程施工设计图;
(十一)单项工程质量验收合格证明文件;
(十二)其它应提供的文件、材料或图纸。
第八条 开发项目竣工并经单项工程质量验收合格后,房地产开发企业应向市建设局提出开发项目综合验收申请,并报送本办法第七条规定的材料。市建设局应在收齐本办法第七条规定的材料后一个月内,编制该项目综合验收实施方案并组织有关部门进行开发项目综合验收。
参加开发项目综合验收的单位,须对各自负责的验收内容签署明确的验收意见和评分意见,并对此负责。
对综合验收合格的开发项目,由市建设局发给《房地产开发项目综合验收合格证书》,作为交付使用的必备条件。
第九条 开发项目综合验收实行百分制评分和等级评定制度。 百分制评分标准和等级评定标准由市建设局组织有关部门制订, 报市政府审定颁布后实施。
第十条 分期建设的开发项目,其基础设施和公共服务配套建筑须按《开发建设协议书》要求同步实施,并按《开发建设协议书》规定进行分期综合验收。
第十一条 对综合验收不合格的项目,责令开发建设单位限期改正,由此发生的费用由开发建设单位承担。
在规定期限内未改正的,按《开发项目建设协议书》中的责任条款处罚。在未改正之前,市计划、规划、土地、建设等部门对开发建设单位不予审批新的开发项目。
第十二条 本经综合验收和综合验收不合格的项目,不准交付使用。
凡未经综合验收和综合验收不合格即交付使用,除按本办法第十一条规定予以处罚外,造成遗留问题的,按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市规划法》有关规定处理。
第十三条 凡在本办法颁布前已交付使用、未按经批准的规划完成配套建设的项目,由市建设局与开发建设单位签订配套建设协议书,限期完成配套建设。逾期由市建设局给予警告,市计划、规划、土地、建设等管理部门不再给予办理其它项目审批手续。情节严重者,按国家有关规定
注销其开发资质证书。
第十四条 开发项目综合验收合格后30天内,开发建设单位须按经批准的产权界定方案,对基础设施和公益设施进行产权移交。
第十五条 武鸣、邕宁两县的开发项目综合验收,可参照本办法执行。
第十六条 本办法由南宁市建设局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起施行。



1997年2月20日