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契约法理论的历史嬗迭与现代发展(下)/刘承韪

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 10:33:13  浏览:8259   来源:法律资料网
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契约法理论的历史嬗迭与现代发展(下)
--以英美契约法为核心的考察

刘承韪 中国政法大学 副教授


关键词: 古典契约法理论 新古典契约法理论 关系契约理论 中国契约法治现代化
内容提要: 近代以来的契约法依次经历了以下三个紧密相连的理论阶段:古典契约法理论、新古典契约法理论和现代契约法理论。古典契约法理论是西方契约理论的建构期,首次型塑了契约法的完整体系结构和契约自由的精神理念;新古典契约法理论是旨在移除古典契约法弊端的契约理论改良阶段,它以《统一商法典》第二编和《第二次合同法重述》为经典文本代表,是西方现今主流的契约法理论;关系契约理论契约法社会化浪潮的理论成果,是古典契约法“死亡”后有关市场交换之法理建构中最有前途的理论选择。西方契约法理论的历史和现实可为中国契约法治现代化提供了有益的借鉴和参考,对于中国契约法治现代化建设有着极其重要的理念价值和制度价值。


(接上篇)

三、契约法社会化与关系契约理论

(一)契约社会化与“关系性契约”难题

传统契约法视野中的契约关系为个别性契约,强调契约当事人数量的有限性、交易目的的单一性、意思自由与个人利益最大化、权利义务的可预期和确定性、契约关系的相对性和与第三人的无关性等特征,契约关系简单而清楚。但随着经济社会组织的大量涌现、社会化大生产的不断扩张以及经济交易的日益复杂化,原来简单清楚的契约关系因契约理念、契约主体、契约内容变动的影响而变得模糊、不确定而复杂,契约的关系性特征愈发明显,契约关系社会化了。具体体现在以下三个方面:

第一,契约理念变动引发的契约社会化。契约自由是传统契约法的核心理念,它讲究契约当事人的人格独立和自由意志,不受对方当事人和第三人的影响和非法干预。但随着社会经济的发展、社会分工和交换的强化,阻碍契约自由的权力、等级和命令也大量出现,格式合同即其著例。格式合同易为当事人所滥用,从而使得“合同自由变成提供格式合同大公司的单方面特权”,最终导致我们社会正在经历一个从“契约到身份复归”的过程,[51]契约自由由此衰落。契约自由的衰落,进而使得契约关系对当事人的束缚开始加强,第三人这种本来完全隐没在契约关系背后的力量也开始走向前台,囊括契约当事人、普通第三人、社会组织乃至国家的契约关系大大复杂化了,“关系性契约”难题随即出现。

第二,契约主体变动引发的契约社会化。现代契约法在维持古典与新古典契约法抽象平等理性人格假设的同时,又从抽象的法人格中,分化出若干具体的法人格。其代表的例子是劳动法上形成劳动者的具体人格,使雇佣契约的主体成为服从团体法理的劳动法的主体。中国合同法中也注意区分经营者之间的关系、经营者与消费者之间的关系。[52]上述具体契约法人格的登场在一定程度上解构了抽象理性人格假设,将原来较为简单的契约关系通过具体社会人格或“作为关系性存在物的社会人格”[53]而复杂化了,引发了契约法适用上的关系性难题,即契约当事人的权利义务会因为主体人格的具体化而发生多大的不同?

第三,契约内容变动引发的契约社会化。现代契约关系不是当事人通过面对面的谈判而缔结的,更多的是在科层组织和官僚体系的结构中组织起来的,其背后是渗透到科层组织和官僚体系之中的众多的利益相关者。但是,组织听命于利益相关者的整体,并不听命于利益相关者个人,就每一个利益相关者来说,他既是制定契约的力量,又是契约的被迫接受者,正是这种共同参与和个别接受的矛盾关系,才使得作为契约内容的当事人权利义务关系社会化倾向明显,对于此种高度社会化的复杂契约关系,传统的民法制度也无所适从。

总之,契约关系已经不单单是当事人交易磋商的结果,合意也不再是其承担法律责任的唯一凭据,契约已经成为包括当事人合意在内的多种社会因素博弈的结果,契约关系已经高度社会化,此时的契约已经具有了承载多重社会关系的能力,传统契约问题在现代也已经转化成与契约相关的“关系性难题”。

之所以称作“难题”,是因为传统契约法规则无法有效应对契约关系社会化所带来的挑战,不管是建构期的古典契约法还是调整期的新古典契约法都无力解决契约社会化的法律问题。古典契约法自不必说。新古典契约法尽管以承认例外的方式对古典契约法做了诸多修补,并注重回应社会现实,也初步认识到了契约的关系性特征,但新古典只是古典的一个亚种,它在法律理念、体系结构和核心内容方面都没有超脱出古典契约法的理论范式。它仍然是基于个别性契约交易,不过是对关系做了许多让步,它常常能够适当地处理契约关系中更为个别性的问题。但是,当个别性和关系性原则发生冲突时,新古典契约法就缺乏任何压倒性的关系性基础,也就缺乏解决关系问题所需要的应变能力。[54]于是,新古典契约法同样不能成为解决关系性契约问题的首选。

(二)社会化的契约法理论方案的兴起

既然古典和新古典契约法都无法解决当今契约关系日趋社会化的难题,因此就需要在契约社会化的背景下寻求全新的契约法理论方案和理论模式。传统契约法理论把契约的社会背景关系全部从法的世界中驱逐,致使重多的利益裸露于法律之外,以致最终死亡,因此契约法社会化理论立足于克服古典和新古典契约法的这一病因,主张契约法应是一个开放的体系,力图把曾经被传统契约法所抛弃的社会现实背景重新纳入法的世界。[55]在契约社会化理论中,契约关系不仅仅是基于当事人允诺和书面约定而建立起来的法律权利义务关系,更是以契约约定和契约社会背景为内容的一种社会关系。自此,契约法理开始发生根本变化,从全面统治两大法系的新旧古典契约法理论转向强调契约之社会基础、社会背景和社会根源的社会化契约法理论,以为解决当今社会关系性契约难题提出具体的解决思路和方案。

1.吉尔默的“契约死亡学派”(death of contract)

1970年4月,美国法学家格兰特·吉尔默在俄亥俄州立大学法学院作了一个讲演,题目叫做“契约的死亡”,然后将讲演稿整理出版,这就是使世界法学界震惊的《契约的死亡》一书。这本书的开头写道:“有人对我们说,契约和上帝一样,已经死亡。的确如此,这绝无任何可以怀疑的。”[56]在吉尔默看来,19世纪晚期契约一般理论迅速形成之前,侵权一直是引起民事责任的主要因素,在当时,契约之债与侵权之债呈融合趋势。而当“对价”等古典契约法的核心准则走向消亡的时候,这种融合状态就再次重现。吉尔默认为现代契约法的发展表现为契约责任为被侵权责任这一主流融合,契约法为侵权行为法吞并,或者他们二者都被一体的民事责任理论合并,有关契约关系问题的处理也将交由合并后的民事责任理论和制度。古典契约法领域中的那种纯粹规制当事人之间关系的契约概念开始土崩瓦解,并逐步走向开放。

2.肯尼迪等人的“批判法学运动(CLS) ”

批判法学的主要目标是构成市场机制的合同和财产制度将所有的法律推理都描述成神话,批判法学努力证明任何合同法的规则、原则或标准以及其他学说都可以被社会所“解构”。并且在摧毁了现存制度架构后,批判法学不愿意提出作为替代的制度设计。当然,与契约死亡学派一样,尽管批判法学在法学杂志中被千万次地提及,但在案例法中它几乎完全被忽略了。[57]但无论如何,批判法学运动的学者还是为契约法理论的创新和开放性提供了营养,开启了思路。

3,麦考利的合同之经验理论(empirical theories)

合同经验研究学派的鼓吹者为麦考利教授。麦考利教授于1963年发表《企业中的非契约性关系的初步研究》一文,宣告了正统契约法的死刑,他从经验素材中发现,在20世纪50年代中,美国的实业活动约近3/4是基于非契约性关系的,而契约的详细规定对于市场经济秩序并没有实质影响,当事人对于契约法文本和书面契约也并非像我们想像的那样重视,他们更重视的是长期商业关系的维系。由于上述研究发现同样具有宣判正统契约法死刑的效果和社会影响,因此麦考利被吉尔默等人戏称为“合同死亡的高级刽子手”。

总之,在解决关系性契约难题的需要下,在法律社会化的浪潮激荡之下,各种法社会学契约理论应运而生,但真正具有划时代意义的契约理论创造却是下文所说的关系契约理论。

(三)关系契约理论:契约法社会化运动的最强音

关系契约理论是美国法学家麦克尼尔的毕生杰作。麦克尼尔曾师承美国著名法学家富勒,其所创造的关系契约理论被公认为是自古典契约法“死亡”后有关市场交换之法理建构中最有前途的理论选择。[58]关系契约理论的核心意旨是从社会学的外在视角.对契约效力的正当性进行全新的解释和说明,将契约背后的社会关系推向契约效力的前台,为受到批判甚至被判死刑的古典和新古典契约法理论寻找全新的替代方案和理论模型。

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北海市人民政府办公室关于印发北海市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知

广西壮族自治区北海市人民政府办公室


北海市人民政府办公室关于印发北海市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知

北政办〔2007〕96号


市辖县、区人民政府,市直各委、办、局,各有关单位:

《北海市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经2007年第5次市长办公会研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。




二○○七年五月十四日






北海市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法



第一章 总则

第一条 为完善我市城镇廉租住房管理制度,保障城镇最低收入家庭的基本住房需要,根据国家建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合下发的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》 (建设部令第120号)和《广西壮族自治区财政厅、建设厅、国土资源厅关于印发广西壮族自治区城镇廉租住房保障资金实施办法的通知》(桂财综〔2006〕27号)的有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于北海建制区范围内城镇最低收入家庭廉租住房的管理。

第三条 北海市建设委员会(房产局)负责本市城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责城镇廉租住房申请的受理工作。

市辖区人民政府负责城镇廉租住房申请的核查等具体工作。

市财政、民政、建设、国土资源、税务等部门,按照各自职责,负责本市城镇廉租住房的相关管理工作。

第四条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。

本办法所称租赁住房补贴,是指市人民政府向城镇符合条件的申请对象,在一定时期内发放一定数量的货币补贴,由其自行到市场上租赁住房。

本办法所称实物配租,是指市人民政府向城镇符合条件的申请对象直接提供住房供其在一定时期内承租,并按廉租住房租金标准收取租金。

本办法所称租金核减,是指房屋产权单位按照本办法的规定,在一定时期内对已承租直管公有住房和单位公有住房的符合条件的申请对象,不再按原来的公有住房租金标准收取租金,而按廉租住房租金标准收取租金。



第二章 资金和住房来源

第五条 城镇最低收入家庭廉租住房资金以财政预算安排为主、多渠道筹措,主要包括:

(一)财政预算安排的专项资金;

(二)从住房公积金增值收益中按规定提取廉租住房补充资金;

(三)从土地出让净收益中按5%的比例安排的资金;

(四)社会捐赠的资金;

(五)其他渠道筹集的资金。

第六条 城镇最低收入家庭廉租住房资金由市财政专户储存管理,专项用于租赁住房补贴的发放,廉租住房的购建、维修和物业管理等,不得挪作他用。

本市城镇最低收入家庭廉租住房资金管理办法由市财政局会同市建委(房产局)、市国土资源局另行制定。

第七条 实物配租的廉租住房来源主要包括:

(一)政府出资购买的廉租住房;

(二)政府出资建设的廉租住房;

(三)腾空的直管公有住房;

(四)社会捐赠的住房;

(五)其他渠道筹集的住房。

第八条 新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供给;对政府购买、建设、社会捐赠以及其他渠道的廉租住房和廉租住房租金收入进行收费的,属于本级行政事业性收入的收费,报市人民政府批准减半收取,涉及税收的按照国家规定的征税或减免税政策执行。

第九条 廉租住房的购买、建设,由市建设委员会(房产局)会同市财政局根据财力和急需实物配租家庭的数量,合理确定年度计划,报市人民政府批准后实施。

实物配租的廉租住房房源以收购普通住房、经济适用房为主,限制集中兴建廉租住房。



第三章 申请与核准

第十条 最低收入家庭申请租赁住房补贴、租金核减应符合以下条件:

(一)家庭成员(包括单身)均具有本市城镇常住非农业户口并实际居住;家庭成员中至少有一人取得本市城镇常住户口3年(含3年)以上,其他成员户口迁入满1年;家庭成员为两人或两人以上的,家庭成员之间须具有法定的赡养、抚养或扶养关系。

(二)家庭人均收入符合城镇居民最低生活保障标准,或已连续获得民政部门最低生活保障救助12个月以上。

(三)家庭成员自有私房(含与具有法定赡养、抚养或扶养关系的亲属居住者)或承租公有住房人均住房使用面积在8平方米(含8平方米)以下 (承租公有住房的最低收入家庭申请租金核减的除外)。

(四)家庭成员中无下列情形之一:

1.家庭成员中有违反计划生育政策者;

2.家庭成员中有赌博、吸毒等违法行为者。

第十一条 符合第十条所列条件,且有下列情形之一的最低收入家庭,可申请廉租住房实物配租:

(一)无法定抚养义务人,或虽有法定抚养义务人,但抚养义务人无劳动能力、无抚养能力、无生活来源的未成年人;

(二)无法定赡养义务人,或虽有法定赡养义务人,但瞻养义务人无劳动能力、无赡养能力、无生活来源的60岁以上的老年人;

(三)享受国家定期抚恤补助的重点优抚对象家庭;

(四)家庭中主要劳动者持有残疾人证书且无劳动能力的特殊困难家庭。

第十二条 租赁住房补贴发放和廉租住房实物配租的分配实行申请、审核、公示、登记、轮侯制度,其程序为:

(一)申请

申请人持书面申请报告、身份证、户口簿、婚育证明、居住地居委会或单位出具的住房情况证明、县区民政局出具的《领取低保金证明》、《城市居民最低生活保障待遇审批表》(最近一年,如有孤老、烈属、下岗、残疾证明的应同时提交),向户口所在地的街道办事处或镇人民政府提出申请,并如实填写《北海市城镇最低收人家庭廉租住房申请审批表》,由街道办事处或镇人民政府负责入户调查和初审。申请人及有关单位或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。

街道办事处或镇人民政府在当次受理截止之日起10个工作日内完成调查和初审工作。

(二)审核

申请人户口所在地的辖区人民政府对申请人提交的材料、街道办事处或镇人民政府调查情况和初审意见进行复查核实,5个工作日内完成复核工作,并报市建设委员会(房产局)审批。市建设委员会(房产局)在3个工作日内完成审批。

(三)公示、登记

市建设委员会(房产局)对符合廉租住房条件的家庭实行公示,公示期限为15日,无异议的,准予登记。

(四)轮侯

已登记备案的申请租赁住房补贴和实物配租的家庭户超过本次拟分配名额的,由市建设委员会(房产局)通过公开摇号或抽签的方式确定当次分配家庭,落选家庭继续轮侯,如有特殊原因的,由管理部门批准优先安排享受廉租住房待遇。

在轮侯期间,申请人家庭基本情况发生变化的,申请人户口所在地的街道办事处或镇人民政府应当及时向市建设委员会(房产局)报告;经审核不符合条件的,取消轮侯资格。

在轮候和租赁期间,申请人家庭因人口增加而要求增加廉租住房保障面积的,申请人应重新申请。

第十三条 承租直管公有住房或单位公有住房的最低收入家庭应向房屋产权单位申请租金核减。

经街道办事处或镇人民政府审核符合租金核减条件的,在房屋所在地公示期限内无异议的,报市建设委员会(房产局)登记备案。



第四章 补贴、核减与安置

第十四条 租赁住房补贴、租金核减的住房使用面积控制标准为:单身家庭为15平方米,两人家庭为人均13平方米,三人家庭为人均10平方米,四人及其以上家庭为人均8平方米。廉租住房申请家庭的私有住房及所承租的公有住房,合并计算予以核减。

实物配租由市建设委员会(房产局)根据拟分配家庭和可分配住房的情况进行分配,分配标准原则上按单身家庭安排单间或合租、两人和三人家庭安排一房一厅、四人及其以上家庭安排两房一厅。

第十五条 租赁住房补贴按本办法第十四条所规定的住房使用面积控制标准发放,每户每月租金补贴金额最高不得超过270元,超出部分,由承租人自行承担。

单位面积租赁住房补贴的标准,按照市场平均租金与廉租房租金标准的差额计算。

实物配租的廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成,并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。

单位面积租赁住房补贴标准和单位面积廉租住房的租金标准,由市建委(房产局)会同市房改办、市物价局测定后实施。

第十六条 经批准获得租赁住房补贴的家庭,应在3个月内承租适当的普通住房,在与房屋出租人达成初步租赁意向后,报市建设委员会(房产局)审查;经市建设委员会(房产局)审查同意后,方可与出租人签订住房租赁合同;市建设委员会(房产局)按本办法第十四条、第十五条规定的标准向该家庭发放租赁住房补贴,并将补贴资金按季直接拨付给出租人,用于冲减房屋租金。

第十七条 经批准给予租金核减的家庭,经公示无异议,由其所承租房屋的产权单位按本办法第十四条、第十五条规定的标准予以租金减免。

第十八条 实物配租实行一次性安置制度。

经批准可配租廉租住房的家庭,必须与市建设委员会(房产局)签订廉租住房租赁合同后方可入住,承租人应当按照合同约定缴纳租金,并且在承租廉租住房期间应将原承租的公房交市建设委员会(房产局)安排实物配租。

申请人家庭拒绝配租安排的,可重新轮候;无特殊正当理由两次拒绝的,取消其廉租住房配租资格。

第十九条 租金核减和实物配租的最低收入家庭,免交住房租赁保证金。



第五章 管理与处罚

第二十条 对享受廉租住房保障的最低收入家庭实行动态管理和年检制度。每年第一季度为年检时间。

第二十一条 享受廉租住房保障的最低收入家庭应当在每年1月20日前向所在街道办事处或镇人民政府如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。

街道办事处对其申报情况进行调查核实,并将核查情况报市建设委员会(房产局)复核。市建设委员会(房产局)根据复核结果,调整租赁住房补贴或廉租住房。对家庭收入连续一年超出规定收入标准,或因家庭人口减少而自有私房人均住房建筑面积超过8平方米的,取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴;实物配租的廉租房承租人要在3个月内退出廉租住房。对家庭收入连续一年超出规定收入标准的,停止租金核减。

退廉租住房的,在腾退期限之内按我市公有住房标准租金计收房租。无正当理由不按期腾退的,责令其退房,并加收公有住房标准租金2至5倍的租金。

第二十二条 最低收入家庭申请廉租住房时违反本办法的规定,不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的,取消其申请资格;已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房租金的差额,或者补交核减的租金;情节恶劣的,并可处以1000元以下罚款。

第二十三条 享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的,由市建设委员会(房产局)收回其承租的廉租住房,或者停止发放租赁补贴,或者停止租金核减:

(一)将承租的廉租住房转借、转租的;

(二) 擅自改变房屋用途的;

(三) 连续6个月以上未在廉租住房居住的。

第二十四条 廉租住房申请人对市建设委员会(房产局)的审核、轮候、发放租赁补贴和配租有异议的,可向市人民政府或者自治区建设行政主管部门申诉。

第二十五条 市建设委员会(房产局)或者其他有关行政管理部门的工作人员,在廉租住房管理工作中利用职务便利,收受他人财物或者其他好处的,对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的,或者发现违法行为不予以查处的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第六章 附则

第二十六条 本办法自印发之日起施行。2005年4月25日印发的《北海市城镇最低家庭收入廉租住房管理办法》(北政发〔2005〕18号)同时废止。

第二十七条 合浦县城镇最低收入家庭廉租住房管理参照执行。

财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知

财政部


财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
财政部


国务院各有关部、委、直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》,现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题,通知如下:
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权,应按照取得时实际支付的土地出让金计价,并按其用途分别进行管理。
(一)企业取得的土地使用权用于房地产开发的,支付的出让金计入该房地产的开发成本;企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理,并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
(二)企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权,其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
(三)企业因改变土地用途,按规定补交的土地出让金,应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的,企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的,应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
(一)用于房地产开发的土地上的建筑物,按实际支付价款数额计入开发成本,如有清理收益冲减开发成本。
(二)自用土地上的建筑物与土地分开作价的,地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧;如房地产实行整体作价,无法明确区分土地与地上建筑物价值的,其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为
土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业,因超过出让合同约定的动工开发日期,按规定缴纳的土地闲置费,或因满二年未动工开发,被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失,企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权,应另设备查簿登记管理,不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用,其土地用于房地产开发的,计入开发成本;自用的,计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的,企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的,应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入,按下列办法处理:
(一)企业转让属于开发性质的房地产,其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产,按下列情况处理:转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使用权转让收入计入其他业务收入,该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地
上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入;转让合同中实行房地产统一作价的,房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出,计入企业的营业外收入或营业外
支出;企业转让自用职工住房所得的净收入,计入企业的住房周转金。
(二)企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时,土地使用权的转让应经有关主管部门批准,且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续,其转让收入中包含土地收益的,应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权,仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起执行。



1995年1月1日