贷款新政下，简析房屋交易的违约问题
吴林锋
对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：
一、贷款不足，有约定的，按照约定处理
如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。
二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：
1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
律师提醒：
针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”
本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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平顶山市人民政府办公室关于印发平顶山市打击和处置非法集资工作责任追究办法的通知
河南省平顶山市人民政府办公室
平顶山市人民政府办公室关于印发平顶山市打击和处置非法集资工作责任追究办法的通知
平政办〔2012〕79号
各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门：
《平顶山市打击和处置非法集资工作责任追究办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二〇一二年九月二十一日
平顶山市打击和处置非法集资工作责任追究办法
第一章 总 则
第一条 为严厉打击和妥善处置各种非法集资活动，增强责任意识，提高工作效能，保护人民群众的合法权益，维护正常的经济金融秩序，促进社会和谐，根据《国务院办公厅关于严厉打击非法集资有关问题的通知》（国办发电〔2012〕2号）和《河南省打击和处置非法集资工作责任追究办法》（豫政办〔2012〕113号印发）规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称非法集资，是指法人、其他组织或者个人违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金的行为，同时具备下列四个条件：
（一）未经有关部门依法批准或者借用合法经营形式吸收资金；
（二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；
（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；
（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法集资。
政法机关立案定性为非法集资案件所涉及的有关单位和个人的责任追究，适用本办法。
第三条 打击和处置非法集资工作坚持属地管理、行业主（监）管部门一线把关、打击和处置非法集资工作领导小组（以下简称领导小组）组织协调的原则。
属地管理，是指涉案地县（市、区）政府对处置非法集资工作负总责，组织有关部门做好案件受理登记、调查取证、立案侦查、性质认定和处置善后等工作。
行业主（监）管部门一线把关，是指行业主（监）管部门要在打击和处置非法集资工作各环节认真履行职责，积极发挥作用，建立健全行业监管、宣传教育、监测预警等工作机制，协同做好案件受理登记、调查取证、立案侦查、性质认定工作，并牵头做好处置善后等各项工作，切实做到事前防范、事中处置、事后完善。
领导小组组织协调，是指领导小组负责对非法集资案件查处进行组织协调、督查督办。
县（市、区）政府、行业主（监）管部门和领导小组成员单位应当按照《平顶山市处置非法集资联席会议工作制度》和《河南省处置非法集资工作操作流程》等要求，妥善做好非法集资活动监测、案件查处、性质认定、资产清理、资金清退、舆论引导、信息审读、信访接待及维护稳定等工作。
第四条 对县（市、区）政府、市行业主（监）管部门、市领导小组各成员单位以及其分管负责人、直接责任人进行责任追究的，按照《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于实行党政领导干部问责的暂行规定的通知》(中办发〔2009〕25号)和《河南省行政效能监察办法》（省政府令第122号）规定的方式和程序办理。
第二章 责任追究的方式及适用范围
第五条 在打击和处置非法集资工作中有下列情形之一的，对县（市、区）政府及其分管负责人、直接责任人进行责任追究。
（一）未按规定建立打击和处置非法集资工作机制、组织协调机制和工作责任制等制度并组织实施的；
（二）对辖区内的涉嫌非法集资活动未按规定履行监测预警、形势分析、风险排查职责的；
（三）对跨区域的非法集资案件，牵头地政府未按有关规定履行工作职责的；
（四）对跨区域的非法集资案件，配合地政府未按有关规定履行工作职责的；
（五）对由两个以上部门共同办理的事项，没有明确牵头部门和处置时限并造成严重影响的；
（六）对已发生的非法集资活动，未及时采取有效措施，造成严重后果的；
（七）未按规定程序办理涉及非法集资信访事项或者采取维稳措施，致使矛盾激化的；
（八）对涉及非法集资的紧急重大事项，未按规定妥善处置，引发群体性、突发性事件，造成严重后果的；
（九）在处理非法集资善后工作中，因推诿、拖延、敷衍等行为致使事态扩大，造成严重后果的；
（十）因打击和处置非法集资工作不力，导致辖区发生区域性或者系统性金融风险的；
（十一）未能按时完成上级交办工作事项的；
（十二）其他因打击和处置非法集资工作不力，造成严重后果的。
第六条 在打击和处置非法集资工作中有下列情形之一的，对市行业主（监）管部门及其分管负责人、直接责任人进行责任追究。
（一）未按有关规定建立宣传教育、举报登记、应急处置等工作机制的；
（二）对主（监）管的行业涉嫌非法集资活动未按规定履行监测预警、形势分析、风险排查职责的；
（三）对公民、法人或者其他组织举报的涉嫌非法集资活动，未按规定程序办理的；
（四）未按规定履行牵头单位职责，造成工作延误的；
（五）未按规定积极配合非法集资案件处置，造成事态扩大的；
（六）未按规定程序办理涉及非法集资信访事项或者采取维稳措施，致使矛盾激化的；
（七）对涉及非法集资的紧急重大事项，未按规定妥善处置，引发群体性、突发性事件，造成严重后果的；
（八）在处理非法集资善后工作中，因推诿、拖延、敷衍等行为致使事态扩大，造成严重后果的；
（九）因打击和处置非法集资工作不力，导致本行业发生系统性金融风险的；
（十）其他因打击和处置非法集资工作不力，造成严重后果的。
第七条 领导小组成员单位在打击和处置非法集资工作中未按规定履行职责的，对其分管负责人、直接责任人进行责任追究。
第八条 受到责任追究的个人，视情节轻重给予组织处理或党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第三章 实行责任追究的程序
第九条 实行责任追究的程序：
（一）发生本办法第五、六、七条规定情形的，市、县（市、区）领导小组应当依照相关规定向本级纪检监察、组织人事等责任追究决定机关提出责任追究建议，同时告知拟被责任追究的单位和个人。
（二）责任追究决定机关根据领导小组提出的责任追究建议作出责任追究决定。
（三）责任追究决定作出后，责任追究决定机关应当向本级领导小组进行通报，领导小组在一定范围内进行公布。
第十条 领导小组提出责任追究建议时向责任追究决定机关提供《平顶山市打击和处置非法集资工作领导小组给予责任追究建议书》和有关事实材料、情况说明。
第十一条 受到责任追究的单位和个人依法享有陈述权、申辩权；对责任追究不服的，可以在收到责任追究决定之日起30日内，以书面形式向领导小组提出申诉申请。领导小组自收到申诉申请材料之日起30日内，向责任追究决定机关提出复核建议，责任追究决定机关依据领导小组的复核建议在15日内作出复核决定；情况复杂的，可以适当延长时间，但是延长时间不得超过30日。
申诉期间不停止责任追究决定的执行。
第四章 附 则
第十二条 县（市、区）政府、市行业主（监）管部门可以制定本地或本行业打击和处置非法集资工作责任追究实施细则。
第十三条 本办法自印发之日起施行。
附件：平顶山市打击和处置非法集资工作领导小组给予责任追究建议书（略）
