关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营行为，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民
法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1．从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2．不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3．国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4．出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5．出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有
效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6．国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办
了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7．转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管
部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8．以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签
订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9．享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转
让登记手续。
10．以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土
地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11．土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12．转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13．土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，
应当承担相应的民事责任。
14．土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定
该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17．以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18．享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同
，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19．当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20．以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21．《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22．名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23．合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的
，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由
，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35．经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36．在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37．当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38．合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39．合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40．合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41．合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42．合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43．合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44．违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45．经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严
重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46．合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
1995年12月27日
国家税务总局直属事业单位财务管理若干规定
国家税务总局
国家税务总局关于印发《国家税务总局直属事业单位财务管理若干规定》的通知
国税发[2002]136号
国家税务总局
2002-10-23
中国税务报社、中国税务出版社、中国税务杂志社、中国税务学会、中国税务咨询协会、中国国际税收研究会、税收科学研究所、机关服务中心、注册税务师管理中心、扬州税务进修学院：
现将《国家税务总局直属事业单位财务管理若干规定》印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时上报。
国家税务总局直属事业单位财务管理若干规定
一、为规范国家税务总局直属事业单位（以下简称总局直属事业单位）的财务行为，加强财务管理，提高资金使用效率，促进事业单位的健康发展，根据财政部颁发的《事业单位财务规则》以及国家有关财务会计制度，结合总局直属事业单位的实际情况，制定本规定。
二、本规定适用于财务独立核算的总局直属事业单位。
三、总局直属事业单位在财务管理工作中，要严格贯彻执行国家有关方针、政策、遵守财务制度和财经纪律；合理编制单位预算，真实反映单位财务状况；依法取得收入，努力节约支出，降低成本费用，提高资金使用效率；正确安排和使用各项资金，增强单位经费自给能力；建立健全财务制度，加强财务监督、检查；加强国有资产管理，防止国有资产流失；开展财务分析，促进事业发展。
四、国家税务总局财务管理司负责总局直属事业单位的财务管理工作。总局直属事业单位的财务活动在本单位负责人的领导下，由单位财务部门统一管理。
五、总局直属事业单位应单独设置财务机构或配备专职（兼职）的财务人员。财务人员应遵守职业道德、廉洁奉公，并持有会计从业资格证书。财务人员分工要遵循会计和出纳分设、支票和印章分管、钱和物分管、职责和权限明确且相互制约的原则。
六、按经营性质和执行会计制度的不同，总局直属事业单位分为两类。
第一类 执行事业单位会计制度的事业单位：
（一）税收科学研究所、注册税务师管理中心、中国税务学会、中国国际税收研究会、中国税务咨询协会（以下简称“三会”）执行《事业单位会计制度》、《事业单位会计准则（试行）》。
（二）扬州税务进修学院执行《高等学校会计制度》、《高等学校财务制度》。
（三）总局机关服务中心执行国务院机关事务管理局制定的《中央机关后勤事业单位会计制度》和《中央机关后勤事业单位财务制度》。
第二类 执行企业会计制度的事业单位：
中国税务报社、中国税务出版社、中国税务杂志社（以下简称“三社”）执行《企业会计制度》和《电影、新闻出版企业财务制度》。
总局各直属事业单位的下属单位根据其不同经营性质执行不同的财务和会计制度。
七、执行事业单位会计制度的事业单位预算及收支管理。
（一）预算是指事业单位根据事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划，由收入预算和支出预算组成。
（二）执行事业单位会计制度的事业单位实行核定收支、定额或定项补助、超支不补、结余留用的预算管理办法。
1.事业单位要将全部收入包括财政补助和各项非财政补助收入与支出统一编制预算，报上级主管部门核定。
2.对非财政补助收入不能满足支出的事业单位实行定额或定项补助。定额补助根据事业单位收支情况，按国家确定的行政事业单位开支标准，确定一个总的补助数额；定项补助根据事业单位收支情况，对事业单位某项支出进行补助，如对单位工资性支出予以补助，或补助大型修缮和设备购置等。
3.对于有稳定的经常性收入，能够正常地实现以收抵支的事业单位，定额或定项补助可以为零。
4.事业单位预算在经上级主管部门核定后，严格按预算执行，单位自求平衡，超支不补、结余留用。除特殊因素外，上级主管部门不再追加经费。
5.对非财政补助收入大于支出较多的事业单位，可实行收入上缴的办法。
（三）预算的编制程序。各事业单位应根据年度事业计划，编制预算指标建议数。经本单位领导审核后报总局核定，由总局下达预算控制指标数。各事业单位根据总局下达的预算控制指标数和有关编制预算的要求，编制正式预算，报总局审核批准后，由各事业单位财务部门据以执行。
各事业单位的下属单位（总局机关服务中心下属金三环宾馆、烟台培训中心、北戴河培训中心等）也按本条规定的预算编制程序执行，并将单位预算一并报总局批准。
（四）预算执行。各事业单位编报的预算，一经总局批准，即成为预算执行的依据。除上级下达的事业计划、工作任务有大的调整，或国家政策、机构、人员发生大的变化，对预算影响较大，需报请上级主管部门核准外，一般不予调整。
（五）各事业单位要建立健全各项支出管理制度，严格审批手续。各项支出要按批准的预算和规定的开支范围、标准执行。
（六）各事业单位发给职工的工资、津贴、补贴、各种福利待遇，按国家行政事业单位规定的标准执行，不得自行规定。
八、执行企业会计制度的事业单位预算及收支管理。
（一）“三社”实行自收自支、自负盈亏、按比例（或定额）上缴费用的预算管理办法。上缴费用的方式和数额由总局另行规定。
（二）“三社”应将年度财务收支计划于当年1月底以前报总局备案。在年度内需要购置房屋及建筑物、汽车两类固定资产的，应单独报总局审批。年度财务收支计划的内容包括：期刊杂志、报纸、图书出版物的销售数量和销售收入，其它收入、成本费用开支、利润总额、应缴各项税金及附加、资产、负债和所有者权益等。
（三）在年度财务计划执行过程中，因国家政策、经营情况或机构、人员情况发生变化，财务收支计划调整较大的，应通报总局。
（四）“三社”应在国家法律、法规和规章允许的范围内，积极、合理地组织收入，正确划分各项收入，依法缴纳各种税费。
（五）“三社”可实行在工资总额控制下的绩效挂钩办法，具体办法由总局另行制定。
九、结余和利润分配。
（一）执行事业单位会计制度单位的结余分配。
1.结余是指事业单位年度各项收入和支出相抵后的余额。
2.各事业单位按不超过结余的40%提取职工福利基金，剩余部分转入事业基金，不再提取职工奖励基金等其他各项基金；事业基金用于弥补以后年度单位收支差额，或根据事业发展需要集中或调剂使用；专项基金结存不参与结余分配，报上一级主管部门批准后可结转下年继续使用；其他基金的提取比例和管理办法，国家有统一规定的，按照统一规定执行，没有统一规定的，一律上报总局财务司核定。
（二）“三社”按《电影、新闻出版企业财务制度》第六十七条的规定，进行利润分配。
十、资产管理。
（一）资产包括流动资产、固定资产、无形资产和对外投资等。
（二）总局直属事业单位应当建立健全现金及各种存款的内部管理制度；对应收及暂付款项应当及时清理结算，不得长期挂账，对确实无法收回的应收及暂付款项，要查明原因，分清责任，按有关财务制度的规定进行核销，核销后报总局财务司备案。
（三）总局直属事业单位必须按照财政部及国家有关银行账户管理的规定开设银行账户。单位财务部门统一开立账户，单位内部的非财务部门不得开设账户。
（四）总局直属事业单位应按照《国家税务总局系统固定资产管理办法》及国家有关规定进行固定资产管理。
1.年度内需要购置的固定资产，应编入年度预算报总局批准（“三社”按本规定第八条第二款相关内容执行）。
2.根据《国家税务总局机关政府采购办法》的规定，属政府采购范围的项目，必须按规定进行招标采购。
3.根据《国务院机关事务管理局关于印发〈中央国家机关国有资产处置管理暂行办法〉的通知》（[98]国管财字第20号）的有关规定，总局直属事业单位（包括总局机关服务中心下属金三环宾馆、烟台培训中心、北戴河培训中心）处置单位价值原值十万元以上和一次性处置价值原值二十万元以上的固定资产，报总局财务司审核并经其主管局领导批准后，按国家及总局有关固定资产的管理规定进行处置。年终时应将本年固定资产处置结果汇总报总局财务司备案。
（五）总局直属事业单位超过一年（含一年）或不超过一年但投资额在100万元以上（含100万元）的对外投资，报本单位主管局领导批准，并报总局财务司备案；不超过一年且投资额在100万元以下的对外投资，报总局财务司备案。
（六）各事业单位不得对外借出款项和提供资产担保，如确有必要，必须经其主管局领导审批。
十一、负债管理。
（一）执行事业单位会计制度单位的负债包括：借入款项、各种应付账款、预收账款、各种应缴款项等。其中，各事业单位的“借入款项”应符合国家有关规定，办理借款之前报总局财务司审核并经其主管局领导批准。
（二）执行企业会计制度的“三社”按有关企业财务、会计制度的规定，做好流动负债和长期负债的财务管理。凡向银行申请贷款500万元以上的（含500万元），“三社”应报其主管局领导批准。
（三）总局直属事业单位要严格控制负债规模，对不同性质的负债分别管理，及时组织清理，保证在规定的期限内进行偿还、缴纳，不得长期挂账。
十二、财务清算。
（一）总局直属事业单位发生划转撤并时，应当进行财务清算。
（二）总局直属事业单位进行财务清算，应当成立财务清算机构，在上级主管部门和有关部门的监督指导下，按有关划转撤并财务清算的规定，对单位的财产、债权、债务等进行全面清理，编制财产目录和债权、债务清单，提出财产作价依据和债权、债务处理方法，报总局主管部门核准后处理。
（三）财务清算工作中要做好国有资产的移交、接收、划转和管理工作，防止国有资产流失，并妥善处理各项遗留问题。
十三、总局各直属事业单位发生变更工商登记或社团法人登记的，必须在有关部门批准之日起的30天内，报总局财务司备案。
十四、财务会计报告和财务分析。
（一）财务会计报告是反映单位一定时期财务状况和经营成果的总结性书面文件。其中，执行事业单位会计制度单位的财务会计报告主要包括资产负债表、收支情况表、会计报表附注和财务情况说明书等；执行企业会计制度单位的财务会计报告主要包括资产负债表、利润表、现金流量表、会计报表附注和财务情况说明书等。
（二）总局各直属事业单位按总局预算管理级次，逐级上报年度财务会计报告。二级会计单位的年度财务会计报告报总局财务司；基层会计单位年度财务报告报上一级主管部门，并抄送总局财务司，其中，执行企业会计制度单位的财务会计报告，在报送上级主管部门以前，应由中介机构进行审计，并附中介机构审计报告。
（三）总局各直属事业单位的年度财务会计报告应按财政部决算通知规定及主管部门要求的格式和期限报出。
（四）总局各直属事业单位应在年度财务会计报告中，对本单位的财务状况进行财务分析。其中，执行事业单位会计制度单位的财务分析指标包括：经费自给率、人员支出比率、公用支出比率、资产负债率等；执行企业会计制度的单位应按企业财务分析的方法，如趋势分析法、比率分析法和因素分析法等，对本单位财务状况和经营成果进行分析。
十五、总局直属事业单位应按照《会计电算化工作规范》和《会计电算化管理办法》的规定，实施会计电算化管理。
十六、财务监督。
（一）总局根据国家有关法律、法规和财务规章制度以及《国家税务总局系统内部财务审计办法（试行）》等有关规定，对总局直属事业单位（含下属单位）的财务活动进行内部财务审计和监督。
（二）总局直属事业单位应建立健全内部控制制度，加强会计监督，提高会计信息质量，定期开展对本单位内部及下属单位的内部财务审计和检查。
十七、总局直属事业单位基本建设投资的财务管理，按照国家及国家税务总局有关规定办理。
十八、总局直属事业单位可根据本规定的原则，制定下属单位的财务管理规定，并报总局财务司备案。
十九、本规定自2003年1月1日起执行。
