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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 05:02:17  浏览:9918   来源:法律资料网
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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类:

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定,现行计价方式可以有如下四种:
1、按套内建筑面积计算:
即:套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;
2、按套(单元)计算:
即:等于是买卖双方的协商价,与面积无直接关系;
3、按建筑面积计算:
即:建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它:
除以上三种方式外,买卖双方另外之约定。

二、几种计价(量)方式的区别及特点:

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定,商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”,即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本,其中规定了商品房销售三种计价方式,一是建筑面积,二是套内建筑面积,三是套。纵观上海楼市,从上海房地产市场起步到今天,除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外,绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解,过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型:其一,实测面积和预售面积不符;其二,公摊面积不明确,不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题,不难得出,两者的症结都是面积计算标准不透明引起的,而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变,房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加,第一,不是自己户内的;第二,往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交;第三,有公摊就意味着有些配套设施是业主的了,而一个小区里一定还有些公建是开发商的,那么,哪些是业主的?哪些属于开发商的?因公摊不明,这些问题无法界定,纠纷也因此产生。
  事实上,有关管理部门也已注意到这个问题,市国土资源管理局就曾下文,对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定,如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此,公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”:一方面,计算太复杂,非专业人士算不出来;另一方面,入住后,可能一部分购房人觉得需要重新测量,而一部分业主认为没有问题,不予配合,公摊面积就没法核实。
  2、按套或套内建筑面积买房的好处
  根据相关的规定,套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来,按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”,对买房人而言,最大的好处是便于计算,面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看,大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
  但采访中,不少业内人士和买房人认为,相对于按建筑面积买房,从现阶段看,按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
  其一,按套销售并没有解决面积数量,只能适用于现房别墅。
  其二,套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题,买房人知情权仍然可能落空。
  其三,现行的很多规定不配套:如产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取,这样,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说,某个购房人买了120平方米,但是做产权证时,房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积,产权证上写的是160平方米,买房人能接受吗?
  其四,容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心,上海目前仍是以期房销售为主,按套或按套内建筑面积卖房,会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

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关于印发《工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定》的通知

建设部


关于印发《工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定》的通知



建设[2001]178号

各省、自治区建设厅,直辖市建委(规划委),国务院有关部门,总后基建营房部,中央管理企业集团,新疆生产建设兵团:

  为实施《建设工程勘察设计企业资质管理规定》(建设部第93号部长令),结合工程勘察设计行业管理和技术工作的实际,我部对《工程勘察资质分级标准》、《工程设计资质分级标准》(建设[2001]22号)作了补充规定,同时对原《工程勘察设计资格证书申报表》进行了修订。现将《工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定》和修订后的《工程勘察工程设计企业资质申报表》印发给你们,望遵照执行。

中华人民共和国建设部
二○○一年八月二十日

工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定

  一、关于工程勘察资质分级标准的补充规定

  (一)申请工程勘察综合类资质或岩土工程甲级资质的企业,必须拥有相应的室内试验室和原位测试等仪器;申请工程勘察综合类资质或工程测量甲级资质的企业必须拥有生产数字化产品的能力、以上应在申报表的技术装备栏中注明。

  (二)工程勘察专业类资质原则上不设丙级,如确有必要设置丙级工程勘察资质的地区,应由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门于2001年12月31日前将设置丙级工程勘察资质的申请函报建设部,函中应明确设置丙级工程勘察资质的理由和设置范围,原有工程勘察单位甲、乙、丙级单位数量等情况,经建设部同意后方可设置丙级。

  (三)取得岩土工程专业中勘察、设计、测试监测检测任一内容的甲级资质,即可获得岩土工程咨询监理资质。

  (四)取得工程勘察综合类资质的单位可承担劳务类业务,不需单独领取劳务类资质证书(工程勘察专业类资质不包括劳务类内容)。新标准规定了劳务类资质的分级标准,具体的劳务类资质实施细则由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门结合本地实际制定,并报建设部勘察设计司备案。

  (五)原有工程勘察单位若具备勘察劳务力量,在换证时应在工程勘察专业类资质申报表中同时注明申请劳务类资质,审查通过后,由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门颁发劳务类资质证书。

  独立企业法人的工程勘察劳务公司申请劳务类资质由工商注册所在地的省、自治区、直辖市建设行政主管部门审查并颁发证书。

  (六)工程勘察劳务企业从事工程钻探、凿井不得直接和建设单位签订工程合同,必须和具备工程勘察综合类资质或专业类资质的单位签订合同。

  二、关于工程设计行业资质分级标准的补充规定

  (一)按新标准规定,工程设计行业资质划分为煤炭、化工石化医药等21个行业。

  企业具备行业设计资质后,不需单独申请某工程设计专项资质即可承担相应范围相应等级的工程设计专项资质的业务。其中具备甲、乙级建筑工程设计资质的企业可承担相应范围相应等级的建筑装饰设计、消防设施专项工程设计、轻型房屋钢结构专项工程设计、建筑幕墙专项工程设计、村镇建筑专项工程设计;具备甲、乙级其它行业设计资质的企业可承担与其资质范围相应建设项目的环境污染防治专项工程设计和消防设施专项工程设计。今后新设立的工程设计专项资质的承担业务范围按上述规定执行。

  对于每一个行业,工程设计行业资质分为该行业的全部设计资质、该行业的部分设计资质、该行业的主导工艺(主导专业)设计资质等三种情况。

  1.某行业的全部设计资质

  某行业的全部设计资质是指包含该行业所有设计类型的设计资质。

  企业申请甲、乙级某行业的全部设计资质时,需满足所申请行业工程设计类型总量1/3以上设计类型所需的主导工艺(主导专业)人员要求,并同时满足该行业土建及公用专业(附属专业)人员要求。其中上述主导工艺(主导专业)人员、土建及公用专业(附属专业)人员均是指新标准中有明确数量要求和相应业绩、职称要求的专职技术骨干(以下同)。

  企业满足甲、乙级市政行业的全部设计资质的要求,但不能满足燃气工程、地铁轻轨工程设计类型的要求,仍可获得市政行业的全部设计资质,但须在所获得的证书中注明燃气工程、地铁轻轨工程除外。

  企业申请工程设计丙级某行业的全部设计资质时,必须满足所申请行业全部工程设计类型的设计资质要求。

  2.某行业的部分设计资质

  某行业的部分设计资质是指包含该行业的部分设计类型的设计资质。

  企业在满足所申请行业土建及公用专业(附属专业)人员要求后,只能满足该行业工程设计类型总量1/3及以下类型所需的主导工艺(主导专业)人员要求,则只能申请该行业的部分设计资质。

  3.某行业的主导工艺(主导专业)设计资质

  某行业的主导工艺(主导专业)设计资质是某行业部分设计资质的一种,是指只能从事该行业某设计类型中主导工艺(主导专业)的设计资质。

  企业满足所申请行业一个或几个设计类型的主导工艺(主导专业)要求,但不满足该行业的土建及公用专业(附属专业)要求时,可以申请该行业的主导工艺(主导专业)设计资质。

  行业的主导工艺(主导专业)设计资质不设丙级。

  (二)企业申请资质时,所完成建设项目的规模应按新标准规定的行业划分和设计规模划分确定。具体要求如下:

  1.资质的核定

  企业在申请任一行业设计资质核定时(包括申请某行业的全部设计资质、某行业的部分设计资质、某行业的主导工艺[主导专业]设计资质),所申请行业的每一个工程设计类型中均应有不少于3项相应行业建设项目的工程设计业绩。所申报的该行业的全部业绩中至少应有3个建设项目的规模与所申请的资质等级相对应,其他业绩的项目规模可允许比所申请的资质等级低一级别。

  所申报的业绩中与所申请资质等级相对应的建设项目数量达不到以上要求,但可满足所申请级别下一等级行业资质标准规定的业绩要求时,在资质换证时可按暂定级核定。

  2.资质升级

  企业申请晋升资质等级时,所申请行业每个工程设计类型应满足不少于3项所申请级别下一等级行业资质标准规定的业绩要求,可按暂定级核定。

  3.资质增项

  企业申请增加其他设计类型时,可不要求提供该企业相应的工程设计业绩。资质增项按暂定级核定,申请的最高等级为乙级。

  (三)甲、乙级设计资质技术骨干中除注册建筑师和注册结构工程师外均不含返聘人员。丙级设计资质技术骨干允许有不超过总数1/3的返聘人员。二级注册建筑师、二级注册结构工程师可作为丙级资质的技术骨干考核认定,但不作为甲、乙级资质的技术骨干考核认定。

  (四)申请资质时,允许某一主导工艺(主导专业)人员按照所从事的专业作为3种不同的工程设计类型中相同或相近的主导工艺(主导专业)人员申报。

  (五)申请建筑行业中建筑工程设计资质换证时,应符合《建筑工程设计资质分级标准》(建设[1999]9号文)对注册执业人员的要求。申请建筑行业中人防工程设计类型时,按部分设计资质要求核定注册执业人员。

  申请超过3个行业的全部设计资质时,注册建筑师、注册结构工程师的数量要求应增加100%,申请超过3个行业的部分设计资质时,注册工程师的数量要求应增加50%。

  (六)各行业资质中公用专业(附属专业)人员的数量不包含已在标准中规定的注册建筑师和注册结构工程师人数。申请超过3个行业的全部设计资质时,公用专业(附属专业)人员的数量要求应增加100%,申请超过3个行业的部分设计资质时,公用专业(附属专业)人员的数量要求应增加50%。

  (七)新标准中对业务成果等要求在资质审查时作为参考指标考核。

  (八)企业申请2个以上行业设计资质时,在满足1个行业设计资质技术骨干总数要求的基础上,只需增加所申请行业相应的主导工艺(主导专业)技术骨干人员数。

  (九)企业申请某行业的部分设计资质时,有关技术骨干和注册资本要求如下:

  1.技术骨干数量要求

  甲级:申请1个工程设计类型资质时,其技术骨干总数应不少于30人,每增加一个设计类型应增加10人。达到80人以上即不再增加对总数的要求;

  乙级:申请1个工程设计类型资质其技术骨干总数应不少于15人,每增加一个设计类型应增加5人,达到30人以上即不再增加对总数的要求;

  丙级:申请1个工程设计类型资质其技术骨干总数应不少于10人,申请2个以上设计类型的丙级资质则要求15人。

  2. 主导工艺(主导专业)人员

  甲级:每个设计类型要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于2人,当主导工艺(主导专业)人员总数超过10人以上时,每个设计类型对应的主导工艺人员不少于1人;

  乙级:每个设计类型要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于2人,当主导工艺(主导专业)人员总数超过5人以上时,每个设计类型要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于1人;

  丙级:申请一个设计类型设计资质时,其对应的主导工艺人数要求不少于2人。当主导工艺(主导专业)人员总数超过4人以上时,每个设计类型要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于1人。

  3.注册建筑师、注册结构工程师

  甲级:一级注册建筑师不少于1人(非返聘人员),一级注册结构工程师不少于2人(非返聘人员)。

  其中市政、公路行业交通工程设计类型对注册建筑师可只要求一级注册建筑师1人(可为返聘人员)或二级注册建筑师2人(非返聘)。公路行业公路、特大桥梁、特大隧道等设计类型对注册建筑师不作要求,水利行业对注册建筑师和注册结构工程师不作要求;

  乙级:二级注册建筑师不少于2人(非返聘人员)或一级注册建筑师不少于1人(非返聘人员),二级注册结构工程师不少于4人(非返聘人员)或一级注册结构工程师不少于2人(非返聘人员)。

  其中市政、公路行业交通工程设计类型对注册建筑师可只要求二级注册建筑师1人(非返聘人员)。公路行业公路工程设计类型对注册建筑师不作要求,水利行业对注册建筑师和注册结构工程师不作要求;

  丙级:二级注册建筑师不少于1人(非返聘人员),二级注册结构工程师不少于2人(非返聘人员)。公路行业公路工程设计类型对注册建筑师不作要求,水利行业对注册建筑师和注册结构工程师不作要求。

  4.公用专业(附属专业)应满足新标准规定的人数要求;

  5.注册资本

  甲级不少于300万元;

  乙级不少于100万元;

  丙级不少于50万元。

  其中市政行业的园林设计类型对注册资本的要求按建筑工程设计资质分级标准执行;

  (十)企业申请某行业主导工艺(主导专业)设计资质时,有关技术骨干和注册资本要求如下:

  1.技术骨干数量要求

  甲级:申请1个主导工艺(主导专业)设计资质其技术骨干总数不应少于8人,每增加1个主导工艺(主导专业)设计资质应增加5人;

  乙级:申请1个主导工艺(主导专业)设计资质其技术骨干总数不应少于5人,每增加一个主导工艺(主导专业)应增加5人。

  2.主导工艺(主导专业)人员

  甲级:每个主导工艺(主导专业)要求对应的主导工艺人员不少于3人,主导工艺(主导专业)人员总数超过10人以上时,每个主导工艺(主导专业)对应的主导工艺人员不少于1人。

  乙级:每个主导工艺(主导专业)要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于2人,主导工艺(主导专业)人员总数超过5人以上时,每个主导工艺(主导专业)要求对应的主导工艺(主导专业)人员不少于1人。

  3. 注册建筑师、注册结构工程师

  申请某行业的主导工艺(主导专业)设计资质时,对企业的注册建筑师、注册结构工程师数量不作要求。但如果该主导专业是建筑或结构专业时,其数量应满足标准对主导专业人员的要求。

  4.土建及公用专业(附属专业)

  土建及对公用专业(附属专业)人员数不作要求。

  5.注册资本

  申请1个及以上行业的主导工艺(主导专业)设计资质对,其工商注册资本金的要求为甲级不少于100万元、乙级不少于50万元。

  (十一)其他有关规定要求

  1.新标准中建筑行业工程设计资质分建筑和人防两个工程设计类型,其中建筑设计类型的资质要求按照《建筑工程设计资质分级标准》(建设[1999]9号)执行,但该标准不包含人防设计类型。要取得建筑行业全行业的设计资质,必须按新标准的要求补充申请人防设计类型。建筑行业的全行业设计资质、单独的人防工程设计类型设计资质对注册资本的要求均按建筑工程设计资质分级标准执行。

  取得建筑行业的全行业设计资质,将在资质证书上注明“建筑(含人防工程)”;取得单独的建筑设计类型的设计资质,将在资质证书上注明“建筑工程”,不能承担单建式人防工程的设计;取得单独的人防设计类型设计资质,将在资质证书正本上注明“建筑(限人防工程)”,并在证书副本中注明只能承担单建式人防工程设计业务。

  2.电力行业可增设丙级设计资质。其他行业确需设置丙级,需报建设部批准。

  电力行业工程设计专业基本配备表个人电工程设计类型中的核电是指核电发电的常规岛部分。

  3.市政公用行业公共交通工程设计类型调整为公共交通工程、地铁轻轨工程和载人索道工程三个设计类型,市政公用行业工程设计类型总量为11个。


自治区查处无照经营办法

新疆维吾尔自治区人民政府


自治区查处无照经营办法
  【时 效 性】有效
  【颁布机关】新疆维吾尔自治区人民政府
  【颁布日期】1996/12/26
  【实施日期】1997/01/02
  【内容分类】工商
  【发布文号】新政函229号
  【备  注】1996年12月26日自治区人民政府新政函[1996]229号文批准 1997年1月2日自治区工商局发布施行 新工商个字[1997]2号
【正  文】自治区查处无照经营办法

第一条 为了加强市场管理,查处无照经营活动,保护合法经营,维护社会主义市场经济秩序,根据国家有关法律、法规,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称无照经营,是指未依法向工商行政管理部门登记注册并领取营业执照而擅自从事经营活动的行为。
第三条 各级人民政府应当加强对查处无照经营工作的领导。公安、城建、卫生、税务等有关部门应当积极配合工商行政管理部门,按照各自的职责,依法查处无照经营行为。
第四条 清理和查处无照经营,应当坚持依法取缔与疏导安置相结合的原则。凡符合条件的,应当要求其申办营业执照;条件不够的,应当在限期内达到条件后补办营业执照;不具备条件的和在限期内也未能达到补办营业执照条件的,应当予以取缔。
第五条 有下列情形之一的,不视为无照经营行为:
(一)国营、集体企业富余职工和关、停、并、转、亏损严重企业职工以及自产自销的农牧民,经县(市、区)工商行政管理部门批准后,在指定区域内从事经营活动的;
(二)贫困县(市)和边远农牧区实行“先经营、后办照”的人员,经县(市、区)工商行政管理部门备案登记,领取有效证件后从事经营活动的;
(三)个体工商户异地(跨原登记主管机关辖地)经营,经经营地县(市、区)工商行政管理部门依法审核批准的;
(四)经经营地县(市、区)以上工商行政管理部门核准举办临时性交易活动的。
第六条 在商场和社区服务组织及市场(含早、夜市)开办单位等提供的经营场所内从事个体私营经营活动的人员,应当向所在地县(市、区)以上工商行政管理部门登记注册并领取营业执照。否则,视为无照经营。
第七条 对无照经营者,工商行政管理部门有权责令其停止经营活动,并视情节轻重给予下列处罚:
(一)没收非法所得;
(二)对从事个体经营的无照经营者处500元以下的罚款;对从事私营企业经营的无照经营者 ,处2000元以下的罚款;对其他无照经营者,处1万元以下的罚款。
以上处罚,可以单处也可以并处。
第八条 任何单位和个人不得为无照经营者提供便利条件。否则,工商行政管理部门按下列规定给予处罚:
(一)为无照经营者提供发票的,处1万元以下的罚款;
(二)为无照经营提供场所的,处5000元以下的罚款;
(三)为无照经营者出租、出借银行帐号的,处出租、出借帐号的非法所得3倍以下的罚款。
第九条 工商行政管理部门在按照本办法查处无照经营活动时,对用于无照经营活动的物品,在报经县(市、区)级以上工商行政管理局局长批准后,可以采取先行登记保存或者抽样取证措施。
对先行登记保存的物品应当妥善保管,严禁动用、调换或者损毁。对容易腐烂变质的物品,在征得当事人同意或者无法找到当事人的情况下,可以先行处理。
第十条 无照经营者对工商行政管理部门作出的行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起15日内申请复议,对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉;当事人也可以在接到处罚决定书之日起15日内直接向人民法院起诉。
第十一条 无照经营的单位或者个人拒绝、阻碍工商行政管理部门和其他有关管理机关工作人员依法执行公务,违犯《治安管理处罚条例》的,由公安机关予以处罚;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。
第十二条 工商行政管理部门和其他有关管理机关的工作人员在查处无照经营活动时,应当主动出示检查证件,依法履行职责。严禁徇私舞弊、滥施处罚。
任何单位和个人对徇私舞弊、滥施处罚的管理人员有权举报。对违法履行职责的管理人员,其所在单位应当视其情节轻重,给予相应的行政处分;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。
第十三条 本办法具体应用中的问题由自治区工商行政管理部门解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行。

自治区政府